境外投资者连续五个季度投资北京物业市场

2021年1月10日 Off By quoitpits.com

中新社北京10月13日电 (记者 庞无忌)国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)华北区研究部主管孙祖天13日在北京表示,自去年三季度以来,连续五个季度,北京物业市场都有境外投资者完成重大交易。

三季度,北京的写字楼、零售物业、仓储物流等多个商业地产板块均出现不同程度的需求回暖,物业投资市场活跃度也大幅提高。

正如前文提到引导基金实质为“三层委托”,最终产生收益的为各类型被投企业。所以对被投企业的跟踪,特别是对投资比例较大或对当地带动效应明显的企业的跟踪是投后管理的关键。对于项目的投后管理与子基金的投后管理相同,主要关注:企业战略制定和执行、企业运营监控、退出路径规划等关键点。对企业的投后管理,一方面需要为企业赋能,帮助企业更好发展;另一方面需要监控风险事件,如经营不善、团队流失等重大风险,基于对企业当期财报的分析和管理层走访,提出切实可行的解决方案。如有必要,可寻求回购退出或寻找其他接盘方实现退出。

3.直接或间接投资项目跟踪管理

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1)资料收集和定期走访。定期对子基金的季报、年报进行收集,对子基金当前情况进行分析。除此之外,还应关注子基金管理团队的人员变动、投资策略、投资完成度、返投完成情况等定期报告不会主要披露的情况。引导基金管理团队需形成定期走访机制,定期与子基金管理人就当前投资情况和管理人运营管理情况进行沟通,以便及时发现风险点。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚指出,2020年前三季度大宗交易总额接近500亿元,其中境外投资者的投资额超过去年同期水平,反映市场趋于明朗并开始回暖,投资交易流程逐步回归正常化。

2)投资决策参与。在实际操作过程中,很多引导基金要求成为子基金投决会的投决会委员或观察员,在投资决策流程中对拟投资项目进行合规性审查。子基金管理人会与引导基金管理人提前沟通拟提交投决会审议项目情况,在多方均认可的情况下再提交子基金投决会审议,这样大大减少了多方利益冲突带来的投决机制迟钝的问题。对于引导基金来说,引导基金参与子基金投决的审批流程也直接关乎投资效率。如某些引导基金在投决会文件中用印审批需要较长的流程,使得子基金因此错过了投资机会。目前,很多引导基金在投决前已经就拟投项目情况充分沟通,对子基金投决委员全权授权于引导基金投资经理,这样既可以保障引导基金的利益,也可以加快整体投资进度。

三季度,物业投资市场上,写字楼项目交易额占比40%,高于数据中心(36%)和综合体(24%)。纪刚指出,投资者仍然倾向于带有现金流和提升潜力的写字楼项目,但对投资类型和策略的考虑更加积极主动。(完)

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2. 加强与市场化机构合作。市场化机构会更加灵活,与市场化机构合作不仅可以了解行业当前情况,加强行业研究和判断能力,更好的做好服务赋能,同样也可以加强与S基金联动,为未来引导基金提前退出寻找到合适的交易对手方。

中资自用型买家的购置需求活跃,对新兴区域的写字楼价格形成支撑,三季度录得移动通信、交通基建类企业购买写字楼自用的交易。

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对于投资后风险的控制,引导基金可以通过政策约束和投资计划条款约定来实现。针对引导基金设立或参股子基金无法按期设立或未按约定开展投资业务的情况, 在财政部或地方政府相关管理办法中,也提出了相应的风险控制措施,即不能实现引导基金目的的情形时,政府投资引导基金应按规定程序报经基金管理机构批准后及时强制且无责任的退出。

3)对出资人信息披露及绩效评价,包括每季度或半年更新基金整体情况,已投子基金和项目情况,并按照出资人(特别是财政资金)的要求对引导基金进行定期的绩效评价,考察基金运作规范性和效果。

4)寻求跟投机会。对于引导基金来说,直接出资到当地成长型企业,其资金运营效率更高。而相较于自己找项目,通过与子基金管理人合作获得跟投机会则是一个更加稳妥且可行的投资策略。通过与优秀的子基金管理人沟通,了解其对于特定产业及企业的看法,发掘最具投资价值的企业,从而带动当地产业更好更快的发展。

1)对基金各项费用支出(管理费、托管费、外包服务费)进行管理,对基金内现金流动跟踪并建立详实的报表,同时与托管人(如有)沟通资金划款等事项;

2)信息报送更新,包括对发改委、财政、证监会、基金业协会等监管部门要求的信息报送平台进行定期信息报送,保证资金运作的合规性;

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引导基金在实际运行过程中,还存在因为以下特殊情况而需强制退出的风险,包括1)在子基金方案确认后超过一年,子基金无法按规定程序和时间要求完成设立或增资手续;2)引导基金出资拨付子基金账户一年以上,未开展投资业务;3)子基金或投资项目未按约定投资等。

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对于引导基金来说,其主要投资标的为子基金,所以对子基金的投后管理直接关系到引导基金的表现。对子基金的跟踪管理一般包括以下几点:

对于引导基金来说,除了在基金投资前进行审查和风险控制,更多的风险控制要依靠于对子基金的投后管理。投后管理的好坏将直接影响到子基金的发展以及财政资金的安全。对于引导基金的投后管理来说,主要涉及到三个方面,分别是:引导基金运营管理、子基金跟踪管理、直接或间接投资项目跟踪管理。

外资活跃度也在回升。由AEW集团、新加坡政府投资公司(GIC)和颢腾投资共同投资的国美悦秀城为三季度北京物业投资市场的最大一笔交易。孙祖天指出,这也是自去年三季度以来连续第五个季度有境外投资者完成重大交易。

1. 团队按行业分工。将引导基金团队进行行业分工,针对引导基金特别需要引导的如:生物医药、芯片制造、新一代信息技术等重点行业进行持续跟踪。在子基金申报之初即分配至相应负责团队。这样可以让团队成员深耕某一行业赛道,以便于更好的服务子基金和别投企业,也能提升专业能力尽早识别风险。以横琴金投产业投资基金管理有限公司为例,其内部投资团队分为TMT组和生物医药组,这两个行业也是横琴新区引导基金重点投入的行业。

在政府将资金通过三重委托-代理关系将资金交给企业使用时,政府经过多重委托后,对资金的实际去向失去监管能力,难以掌握每个投资企业的实际经营情况,也无法确保子基金管理团队和被投企业之间是否有共谋、串联交易,属于信息的弱势方。如果交易双方中拥有信息不对称关系,那么信息优势的一方就可以凭借信息获利,在投资前阶段,由于信息不对称将会导致政府引导基金面临逆向选择风险。

三季度,在国家“新基建”相关政策的推动下,数据中心投资热度快速提升,万国数据与中信产业基金合作完成两宗数据中心投资。孙祖天预计,未来六个月,在北京疫情的有效防控下,投资者将逐步推进项目考察和交易进程,前期被推延和搁置的投资需求有望释放。

该机构当日发布的数据显示,2020年三季度,北京达成九笔大宗交易,交易总额达169.2亿元(人民币,下同),环比增长54%,其中3笔超过30亿元的交易贡献了三分之二的成交额。内资买家仍然是三季度的“绝对主力”,投资额占比高达80%。

政府引导基金在投资过程中会产生三层委托-代理关系,即政府将资金委托引导基金管理团队,引导基金管理团队委托子基金管理团队,子基金管理团队再将资金委托给创业企业进行经营。在委托-代理关系中,都难以避免委托人和代理人利益目标不一致,导致资金使用产生额外成本和信息不对称的情况。

引导基金管理团队人员相对较少,投资团队和投后团队都要负责十几个子基金的投后管理,子基金背后又涉及上百个项目,这对引导基金管理团队是个不晓得挑战,如何高效的做好投后管理,有几点思考在此分享。

逆向选择风险是指在交易前期,由于信息不对称,优势方可以利用掌握的信息与另一方签订利己契约,从而导致信息弱势方的事前风险。如果引导基金在前期组建的引导基金管理团队缺乏专业的投资能力,不能识别合适的子基金管理团队,也不能避免子基金管理团队和被投企业间进行共谋,这样就会给引导基金运作带来风险。

2.投资后的风险及控制

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对逆向选择风险的控制,政府引导基金可以从两方面出发,一方面加强政府引导基金管理团队的专业能力;另一方面要建立市场化运行机制,避免共谋风险的发生。加强引导基金管理团队专业能力方面,可以建立培养和引进复合型人才的机制,重视人才培养和引进,重点引进高层次管理人才,提升引导基金管理团队专业能力。如某些引导基金管理公司,通过向区域内证券公司、银行、基金公司等金融机构借调优秀人才服务引导基金;同时,建立专门弥补专业人员知识偏差的培训体系,引进和培养人才并行,加强引导基金管理团队专业能力。建立市场化运行机制方面,引导基金应遵循“政府引导、市场运作、科学决策、防范风险”的原则。例如:引导基金可以与筛选出来的基金管理人合作设立专项基金,按照政府引导的大方向进行运作。引导基金和专项基金中的其他出资人权益同等,资金同步到位,共享收益,共担风险。专项基金运作始终贯彻市场化原则,能从很大程度上避免委托-代理所产生的共谋风险。

3)服务赋能。就引导基金而言,其相对于市场化机构有着更多的政府资源,在很多情况下可以给予子基金及其投资项目更多赋能。这类型赋能包括:各类政策、补贴申请服务、产能扩充所需土地等资源协调、项目IPO支持等多方面服务。通过更好的服务,一方面可以吸引更多优质子基金管理人和优质项目落地,另一方面也可以让子基金管理人从这些事务中解脱出来,更专注于寻找好项目,创造更良好的收益。例如:浦东科创母基金依托合作方张江集团、科创集团、张江高科、金桥股份等园区运营服务商的综合优势,为企业提供更多资源对接,鼓励区域内基金与金融机构的协同,打造从天使轮到上市的全程融资服务,进而实现基金和投资企业之间的互利共赢。

3. 数字化与信息化。对于高效率完成投后管理工作另一个方面是完成投后管理系统的数字化和信息化。将投后系统开放给子基金管理人,子基金管理人完成各项流程后即可在系统中填写相应内容。引导基金管理团队即可随时跟进子基金最新情况,大大减少了索要相应材料所需的时间。

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引导基金的投后管理主要内容

深创投在2019年9月首次集中公示清理子基金,共涉及37只子基金,其中,被清理的25只子基金涉及基金总规模为646亿元,收回引导基金承诺出资金额约140亿元。另外还有12只子基金被缩减规模,其涉及收回的承诺出资金额暂不明确。此次子基金的集中清理主要分为两种情况,一是由于子基金社会出资人未募集到位,导致基金逾期未能设立;二是由于子基金管理团队、投资策略或政策法规等发生重大变化,子基金自行放弃设立或放弃申请深圳市引导基金出资。深创投对不符合要求的子基金进行清理,一方面可以提醒其他子基金加快设立、出资和投资进度;另一方面还可以回收深圳市引导基金无效认缴出资额,切实提高深圳市引导基金资金使用效率。

1.引导基金运营管理

引导基金投后管理工作最基础的即为母基金层面的运营管理工作。投后管理部门需要对引导基金层面做日常的维护,包括但不限于: